摩天大楼隐藏的六个真相(摩天大楼能存在多少年)

出品｜大摩财经

在狂飙突进的城市化进程后，中国最为瞩目的城市景观早已变成一个接一个刷新天际线的摩天大楼。近期一则政策变动，宣告了中国摩天大楼时代的终结。

7月12日，国家发改委发布了《“十四五”新型城镇化实施方案》，根据方案，将严格限制新建超高层建筑，其中新建250米以上建筑被严格限制，500米以上建筑的新建计划则全部叫停。

被“抛弃”的摩天大楼

随着房企资金压力加大，需要沉淀大量时间和金钱的摩天大楼，有些已经被“放弃”。

2022年5月，深陷资金链危机的恒大，以13.48亿元的价格，将其持有的宁波城市之光广场项目权益转让给浙江国资委控制的浙建房地产集团和浙江省建工集团。

宁波城市之光位于宁波东部新城核心区，设计高度达到450米，原计划2026年完工，建成后将成为浙江第一高楼。不过，由于恒大资金链问题，该项目已经停工，浙江国资接盘后能否顺利在2026年竣工，还有很大的不确定性。

7月初，市场又传出华夏幸福正在出售武汉长江中心项目的传闻，称华夏幸福已经与华润接洽转让事宜。

武汉长江中心项目是吴向东加盟华夏幸福以后亲自操刀的第一个项目，从立项起就自带光环。其中土地是华夏幸福在2019年9月摘得，拿地总价达到116亿元。2020年开始动工，计划建设高度接近400米的写字楼，25万平方米的购物中心，以及行政公寓、高端住宅等，计划总投资300亿元，预计2025年竣工。

2020年底，华夏幸福逐渐深陷债务泥潭，不得不开启“卖卖卖”的节奏，武汉长江中心此时被摆上货架也就可以理解了——在华夏幸福债务重组逐渐深入的当下，没有什么比还债更重要。

国内最热衷于建造摩天大楼的绿地，在陷入资金链危机后，旗下摩天大楼的命运也陷入疑团。

绿地最早的摩天大楼，要追溯至2005年开始修建的南京紫峰大厦，总高450米，是世界上第一座中国人投资建设的超级摩天大楼，也是南京最高的摩天大楼。以这一项目为起点，绿地随后在南京、武汉、西安、成都和昆明等十多个城市打造了一个又一个超高层地标项目。

今年以来，随着绿地债务困境不断加深，位于成都的绿地蜀峰468项目和位于南京的绿地金茂国际金融中心项目先后传出停工、进度遇阻的传闻。甚至，绿地成名作紫峰大厦也传出过抛售消息。

命运多舛的还有武汉绿地中心。武汉绿地中心最初设计高度为636米，后被削减至475米，据绿地年报，2021年底武汉绿地中心基本建成。不过，随后就有市场消息称，武汉绿地中心因欠下承建方中建三局的巨额工程款被停工。

不断拔高的“天际线”

中国的摩天大楼在2008年之后进入建造高峰。2018年，中国以当年新建88栋200米以上的摩天大楼的纪录，成为当年建造超高建筑最多的国家，这一数字是第二名的7倍左右。

据CTBUH（世界高层建筑与都市人居学会）数据，到目前为止，中国超过150米的建筑已经有2937座，其中超过200米的有961座，超过300米的有102座。目前世界高度前十的摩天大楼中，有六个都在中国。2015年建成的上海中心大厦是目前国内最高的摩天大楼，高度达到632米，共120层，全球范围内仅次于迪拜的哈利法塔。

中国的摩天大楼出现得如此热烈和迅速，既有必然性，也有偶然性。根本原因是中国最近十余年的城镇化发展逐渐深入，带动核心城市土地价格上涨，摩天大楼“向上生长”的姿态，可以在固定的土地面积能增加更多可利用的空间。与此同时，相对宽松的货币政策，为房地产行业带来了黄金时代，为摩天大楼的崛起提供了支撑。

摩天大楼被认为是城市繁荣的见证，追逐更高的摩天大楼也成为了一些城市角力的方向：2010年封顶的广州国际金融中心高度为440.75米，但第二年深圳京基100就以1.05米之差超过了前者。

上海中心大厦以632米高度坐稳“中国第一高楼”后，不断有更高的项目被提出，但这些项目不是被砍，就是最终因成本等问题被削减高度。其中，长沙曾在2014年曾规划兴建838米的“天空之城”和1008米的”天空二号”，如果建成将成为世界摩天大楼的高度前两名。但高达90亿元的工程造价、预计7个月的建成速度，让这个项目从一开始就饱受质疑，最终被叫停，原来的地基已经变成了鱼塘。

值得注意的是，摩天大楼并不是盖得越高越节约。超过一定的高度后，建设、运营和后期的养护费用将超过建筑楼层带来的收益。

爆发式的摩天大楼增长，早已超过了经济和人口增速，在房企逐渐暴露资金压力后，一些性价比不高的项目，逐渐被放弃。

CTBUH数据显示，目前中国共有停工、搁置的摩天大楼166栋，这一数据相比2020年9月已经翻倍。其中，确认已经处于搁置状态的共有44栋，最知名的就是位于天津的高银金融117大厦。曾属于知名地产商人潘苏通的高银金融117大厦，早在2015年就已经封顶，至今也没有完成幕墙及内部的安装工程。

受疫情影响，最近几年国内甲级写字楼空置率一直保持高位，这无疑加大了大楼的营收支出比，对于大楼的运营方来说，盈利变得更为困难。

城市的不同选择

国内城市对于摩天高楼的态度其实不尽相同。

四个超一线城市中，最喜欢摩天大楼的就是深圳，超过300米的超高层建筑足足有15个。其中最高的是2017年建成的平安金融中心，高度达到592.5米，在国内仅次于上海中心大厦。CTBUH数据显示，深圳还有14栋超过300米的超高层建筑处于规划、建设阶段，如今“限高令”出台，尚处于纸面阶段的建筑可能面临无法上马的命运。

毗邻深圳的广州以10栋超过300米的摩天大楼，在中国排在第二位。这10栋摩天大楼并不包括广州塔，因为后者是构筑物，并非建筑物。值得一提的是，虽然广州的超高层大楼不是国内最多的，但是由于大多集中在天河CBD范围，视觉效果非常震撼。

作为上海名片之一的陆家嘴，凭借震撼的高楼效应，经常被认为是中国摩天大楼最多的城市。事实上，上海已经建成的300米以上高楼仅有五栋，分别是位于陆家嘴的浦东“三件套”（即632米的上海中心大厦、492米的上海环球金融中心和420.5米的金茂大厦），以及位于浦西的上海白玉兰广场（金光中心）和世茂国际广场。

北京一直有着严格的限高令，对摩天大楼并不热衷，目前仅有两栋300米以上的高楼，分别是528米的中国尊和330米的国贸三期，二者都位于国贸CBD。

值得一提的是，CTBUH数据显示，位于广西的二线城市南宁，有87栋超过150米的大楼，其中69栋已经建成，数量超过北京、长沙、南京等一线城市。具体来看，南宁最高楼为广西华润大厦，总高度达到402.7米，其余超过300米的大楼还有5栋，在国内已经建成的超高楼数量上，仅次于深圳和广州。

在中国经济高速发展时期，摩天大楼以其“城市现代化象征”的身份野蛮生长。潮水退去后，城市和个体的高空崇拜逐渐降温，摩天大楼也到了“退烧”时刻。毕竟，遍地地标，相当于没有地标。