房贷利息怎么算的计算方法？提前还房贷是赚还是亏

　　现在很多人买房，首先是看每个银行的贷款利率是多少，每个银行都是不一样的，贷款的方式不一样，利率就会有所不同，会根据你选择贷款的方式算出来每月月供要交多少钱。那么房贷利息怎么算的计算方法?我们下面一起看一下吧。

　　房贷利率计算公式

　　1、等额本金

　　总利息=(分期数+1)×贷款总额×月利率÷2，

　　每期月供=每月应还本金+每月应还利息，

　　每月应还本金=贷款总额÷分期数，

　　每月应还利息=[贷款总额-每月应还本金*(当期数-1)]*月利率，

　　月利率=年利率÷12个月。

　　2、等额本息

　　总利息=分期数*每期月供-贷款本金，

　　每期月供=[贷款总额×月利率×(1+月利率)^分期数]÷[(1+月利率)^分期数-1]，

　　其中“^”代表次方，是数学里的一种运算方式，比如2^12，就代表数字2需要重复相乘12次，大家自行计算时可以借助计算器等工具。

　　利息计算的基本常识

　　(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：

　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12个人住房公积金贷款利率表

　　(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

　　计息期为整年(月)的，计息公式为：

　　①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

　　计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

　　②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

　　③利息=本金×实际天数×日利率

　　这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

　　提前还贷能省钱吗?

　　提前还贷确实能省钱，因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。

　　如果我们有100万，如果选择保守的长期稳定投资，4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然，如果我们有合适的理财渠道和机会，不选择提前还款的情况下，我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然，这里如果前期购房的利率太高，投资回报太低的话，提前还款自然会更保险一些。

　　还有一种情况，就是我们有100万提前还款之后，我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投，按照4%的回报率，最终我们投入本金1769184元，收获利息1653021.85元。显然，如果我们提前还款之后再存钱，我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。

　　综合来看，提前还贷只是解决了当前的还款压力，但并没有为我们带来更多的收益，实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。

　　大家选择用什么样的方式进行贷款，就可以根据以上的方法来进行计算，房贷也是可以提前进行还款的，每个银行允许提前还款的条款是不一样的，还需要根据实际情况选择。