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由以上对于旅游地产的定义可以看出，就目前而言，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。而勇先创景认为：旅游地产，顾名思义旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已，并不能改变其是旅游地产的本质属性。依据旅游地产中旅游和地产因素所占的分量不同，会出现以下几种情况：

情况一：地产功能只是旅游功能的一部分

情况二：旅游功能只是地产功能的一部分

情况三：彼此不存在包含与被包含的关系，只是两者的交集构成旅游地产

由以上图标可以看出，情况一和情况二是将其整体看成旅游地产行业，其中因主体地位不同而出现两种情况，而情况三旅游地产只是整体旅游区域的功能之一，是在旅游和地产出现交集的情况下出现的，如若细分，还会因为两者的功能的强弱不同又出现两种情况，但总而言之，以上都属于旅游地产，即只要是有旅游因素和地产因素，相结合产生的， 便可形成旅游地产。

旅游地产的总体发展历程

旅游地产总的来讲，经历过两个阶段：

贵族消费阶段：旅游地产的贵族消费阶段最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，因此，旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。

分时度假阶段：分时度假所产生的旅游地产主要源于旅游业的度假旅游分支，因此，在旅游地产发展初期，只是旅游度假的延伸。最初的分时度假是在度假胜地依据旅游度假的季节时段，将其区域内的度假公寓分时段售卖产权，用于代替住宾馆、酒店等，给游客增加宾至如归的自由快感的同时，获取较高的利润，后来随着度假的周期性以及回头率较高，度假公寓的出租相对具有固定性，即在每年的这一段时间，某所公寓只属于特定人，并且住户可以在该特定时段对其度假公寓的使用权进行出租。

我国旅游地产的发展历程

萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，出现房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。

发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

快速发展阶段：目前，我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。目前，北上广等发达地区以及大连、青岛、四川等旅游发达地区已开工的旅游房地产项目达到几百个，其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。

1、从发展驱动力来看

就目前旅游地产业发展现状来看，大方向有两种驱动力，一是旅游业发展驱动房地产业发展，另一种便是房地产业驱动旅游业发展。具体表现为：北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，即旅游房地产是以房地产开发为主，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发。其盈利模式也是以房地产盈利为主，以旅游营造氛围，对旅游资源进行深层次的开发挖掘，只是为了增长该房地产的附加价值。二线、三线等城市的旅游房地产发展现状表现为：在旅游业发展过程中，利用房地产项目为旅游业输血，这也是考虑到旅游业开发的长期性以及投资回报期较长的因素，以旅游地产来盘活景区资金运作，达到长短期利益相结合，走可持续发展道路，当然无论是哪种旅游地产发展途径，对旅游资源进行保护性开发是旅游地产成功的先决条件。

2、从资金进入渠道来看

3、从旅游地产产品表现形式看

随着旅游地产发展的不断完善以及旅游需求多元化的趋势，旅游地产产品不断延伸，突破了单一的旅游住宿商业交流，产权式酒店、度假别墅以及以温泉为依托的温泉小镇、人造的主题小镇、自然风景区的小镇等特色小镇等不断成熟，现如今综合性大型旅游地产星火燎原，像农家乐房地产等个性化、定制化的特色旅游地产逐渐现身，由此可以看出旅游地产发展逐步趋于完善，与普通大众商品一样，其实现途径越来越多元化、普及化。

4、从运作方式来就看

以产权式酒店、分时度假酒店逐渐大众化，而主题化的旅游地产项目运作收到越来越多的人的追捧，就目前旅游地产发展现状而言，主要是以度假、养生、健身、养老、休闲等为主题的旅游地产为主流。总的来讲，旅游地产市场运作方式逐渐综合化、多元化。

5、从旅游地产开发模式上看

迎合旅游需求多样化以及差异化的置业需求，现如今的旅游地产业出现了多种开发模式，主要表现为：旅游地产的配套、一体化服务的水平逐渐提高，而已产权酒店为主体的投资型模式逐渐向分时共享的消费模式转换；商务型与度假型旅游地产模式逐渐成为旅游地产开发的主要模式。

6、从营销手段上看

旅游地产的营销对于旅游地产发展至关重要，目前旅游地产的营销手段、发展现状呈现出如下特点：

旅游地产发展的基础包括自然人文景观、人造景观、主题公园等，北京勇先创景规划设计院经过多年实践，总结出了旅游地产开发最常用的八大引擎资源类型，即滨湖资源、滨海资源、温泉资源、地文景观资源、主题公园资源、高尔夫资源、文化古镇资源、会展商务资源。

滨湖资源

目前，我国滨湖类的项目，主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域。滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉。其中品牌价值上升最快、营销最为成功、开发较成熟的项目为杭州千岛湖开元度假村，产品打造的关键：建筑排布，围湖而建，亲水排布，如绿城千岛湖度假公寓，产品强调望见湖景；产品设计中户型设计酒店化，精装交付为主；产品线，产品类型丰富，户型面积跨度大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅，如绿城千岛湖度假公寓，产品从70平米1房到1000平米的大户型。

滨海资源

受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市，滨海项目依托大海、沙滩，开展水上运动，丰富度假内容，形成旅游度假与居住的结合体。项目成功主要依托区位、产品以及项目创新，这类度假项目在选址方面应判定海景资源价值，首选优良、特色的海景区域，选取成片且有一定纵深的海滩地块；同时还应有丰富的产品线、多样的产品形态、高端的产品档次。目前比较成功的项目，大多分布在海岸资源丰富的海南省。如三亚的半山半岛，既有大众型产品，如观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA等，也有个性化产品，如国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆等。

温泉资源

温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人工温泉可利用，温泉项目通常与养生、休闲娱乐相结合，与会展商务等做复合型开发。

中国已知温泉点约2400多处，台湾、广东、福建、浙江、江西、云南、西藏等地温泉较多，其中最多的是云南，有温泉400多处。

温泉项目已有最初的单纯天然温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”的项目，目前的温泉突出保健概念，针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目，并配合健康检查、美容、养生、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。

温泉项目演变：

温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发。如温泉+会议休闲模式、温泉+水游乐模式、温泉+高尔夫模式、温泉+滑雪场模式、温泉+综合游乐模式、温泉+生态农庄模式。

地文景观资源

地文景观资源类型主要有山地景观、岩溶景观、风沙景观、黄土景观、火山景观、地震遗迹和遗址景观等。

近年来，由于受旅游地产的带动，地文景观类旅游地产，也逐渐被人们重视，其巨大的经济、社会、生态效益使得它的发展急速增长。

地文景观对于旅游地产来说，是一种核心资源，强调视觉审美的身心体验，地文景观作为生活其中的栖息地，是体验的空间，人在空间中的定位和场所的认同，是地文景观与人物我融为一体；地文景观作为符号，是人类历史与理想，人与自然，人与人相互作用的关系在大地上的烙印。因而地文景观是审美的（环境），地文景观是体验的（大众行为心理），地文景观是艺术的（文化）。在地文景观类旅游地产项目开发上要照顾不同消费人的景观需求，平衡资源与客源的关系；强调参与性设计，拉近人与地文景观的距离；营造意境氛围，追求行、居与娱的美妙结合等。如山东卧虎山度假项目群，是数个度假休闲项目的集合，在功能上能够满足许多方面的旅游度假需求，具有一定的发展潜力。该项目群有效利用山水雪等天然地文景观，打造依附其上的多种度假娱乐项目，这些项目合理搭配，形成协同效应，从而较大程度地发挥了地文景观潜在的开发优势。

主题公园资源

主题公园实质上是现代都市的休闲娱乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。通过打造主题公园，营造度假氛围，实现旅游地产项目开发。如东部华侨城，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，体现了人与自然的和谐共处，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。

高尔夫资源

高尔夫进入中国以来，受多种政治经济因素影响，目前仍处于起步阶段；分布上由南向北，由沿海向内地发展，沿海发展旺盛，南方发展较北方成熟。

我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发，一是高尔夫旅游，高尔夫与旅游结合——以休闲、运动和体验为目的的旅游，具有休闲性、体验性、趣味性、挑战性的特点，产生此类需求的原因有球场环境和景观的诱惑、南北气候条件互补、不同风格球场的魅力、高端商务活动的需要（球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场）；二是高尔夫地产，与运动的高档化、客户层面的特殊性有直接关系，其特点：客户多为远距离参与运动、客户对于居家之外的休闲空间的需求、都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成为高尚景观的代表、回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视、开发方充分挖掘项目附加值，高尔夫与房地产的关系是高尔夫物业为高尔夫附属产物，能大大提高高尔夫项目的经济价值，高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此，房地产在项目操作中占有举足轻重的作用；绝大多数高尔夫盈利模式：与房地产联运发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利。

高尔夫项目在产品选择上以高端客户为切入点，其开发在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多方面均有着很高的门槛，需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度，要打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，从而提升高尔夫项目吸引力。

文化古镇资源

文化古镇旅游地产开发是实现古镇价值的最佳方式，是推动古镇保护的最佳手段。旅游产业，不仅要满足人们的物质需求，更要满足人们的精神需求。古镇旅游不是让人们简单的参观古镇风貌，而是要让人们体验历史，得到启迪，受到教育。因此，需要挖掘古镇文化内涵，突出旅游产品的稀缺性和市场核心竞争力，通过“铸其古魂”大做旅游地产，展示古镇形象，扬其古镇名声，展示古镇文化的魅力，打造古镇文化旅游品牌。如丽江束河古镇，挖掘整理古镇的历史文化资料，突出文化，提升品位，为旅游小城镇开发建设注入灵魂，探索庭院旅游新模式，突出了生态特色、地域特色、民族特色和产业特色，以独特的魅力、鲜明的特色，实现了文化古镇旅游地产的成功开发。

会展商务资源

会展商务型旅游地产是旅游地产的附生模式，以嫁接行业资源——会展为核心资源，借助举办各种类型的会议、展览会、博览会等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发，提升土地的商业价值和附加值，获取开发利润。

会展商务型旅游地产在有序的运作环节中，兼顾政府机构、开发商及其他合作机构的利益，通过市场作主、规划实现、土地增值等杠杆手段，完成项目的运营，是开发主体价值最大化，走长期发展之路的关键所在。

会展商务型旅游地产在选址上非常注重区域的经济发展水平、区位条件及城市的综合能力；要有独特的自然旅游资源、良好的城市生态环境、深厚的多元文化积淀、突出的产业优势等。主要开发模式有：会展中心+旅游度假、会展中心+酒店宾馆、会展中心+商业配套等，如博鳌·金色港湾。

博鳌，每年在这个小镇举行的高端国际会议高达数百场，其国际知名度逐年增大，客商游人纷至沓来，面貌日新月异，同时极大地推动了第三产业的发展。如今，博鳌已经成为集生态、休闲、旅游、智能和会展服务为一体的多功能休闲旅游城市。很大程度上带动了周边房地产的开发。博鳌·金色港湾就是依此而发展起来的旅游地产，位于琼海市万泉河入海口，濒临南海与博鳌会址，是一个以环保、健康、舒适、高品质为居住理念的低密度高舒适会议度假社区。

主流分类

目前就旅游地产的分类，由划分依据不同而有多种分类结果，但是大多倾向于将旅游地产划分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产四大类，具体界定如下图标所示：

旅游地产的产品类型

随着旅游地产的不断发展，旅游地产的产品种类丰富多样，即目前常见的就有十多余种，这也是适应我国目前旅游地产需求多样的必然结果。具体如表2：

中国已成型的旅游房地产种类

在以上旅游地产分类中，我国发展比较成熟并已成熟的旅游地产主要有以下五大类：

由以上我国已经发展成型的五大旅游地产，我们可以发展，我国旅游地产产品类型还是主要吻合主流旅游产品类型的，是对于旅游地产产品类型的一种总的提炼与完善。主要还是度假酒店、景区住宅以及综合性旅游地产为主。

总体发展趋势

具体发展趋势

旅游地产模式的转换

随着旅游业不断成熟，旅游消费模式开始转变：即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式转换。表面现象是以上转变，所引起的实质性变化即为游客对于旅游的追求更多的集中在质的提高，追求旅游的舒适度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这为旅游地产发展营造了消费空间，也为旅游与地产的结合提供了契机。这样的转变同时也是未来旅游地产开发与服务的方向。

休闲因素的介入

新型旅游开发的主要特征表现为旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式，也表明了人们对于“休闲”因素的热衷与追求，为此，迎合旅游需求，旅游地产的发展将走休闲主导的旅游地产发展模式，带给消费者旅游风景区的环境氛围的同时，享受现代休闲的空间与服务。

双重标准的优越性

所谓旅游地产发展的双重标准优越性即为旅游地产开发与配套软硬兼施，即软、硬件都要过硬，这也是旅游地产的租务需求，软件服务的提高也是区别旅游地产和普通地产的最为明显的标志性之一。就如同商品一样，旅游地产是一个循环流通的过程，这就需要特定的酒店或者物业管理来支撑，这就需要一个巨大的网络或者软件配套来实施，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。因此旅游地产未来的发展趋势必定是要通过这两个双重标准的检验才能获得市场的认可。

旅游地产经营管理的完善

旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。旅游房产发展的一个重要特征为：吸引“双高”阶层——“高收入”+追求“高品质”的人，为此，未来旅游地产的开发商多会采取委托经营与定期免费自用等的营销策略满足消费者与投资者的需求。这种种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。

先做旅游后做地产的开发模式——深圳华侨城

1、模式简介

这种开发模式，一般是依托当地的旅游资源，开发旅游项目，为当地赢得人气，将生地做熟，再开发商品房，为旅游注入新鲜血液的同时增加房地产自身的价值，达到双赢的目的。

2、华侨城模式简介

本文中所引荐的深圳华侨城正是采用这种开发模式，为后来旅游地产的发展模式开天辟地，准确的说，深圳华侨城旅游地产开发采用的是主体园区+地产开发模式，“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式的核心，也是其核心竞争力。

3、华侨城成功之道

4、华侨城模式经验借鉴

（1）规划先行

华侨城在成立之初，首先并没有急于发展，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问，选择规划先行、制定城区建设规划的路径，这为其取得现在不凡的成绩打下了坚固的地基。对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子也是其一路顺风的重要保障。

（2）环境优先

华侨城“花园中建城市”的理念为其持久吸引力的产生做好铺垫，当然这和其当时雄厚的资金有很大关系，就目前而言，华侨城绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领先水平，突破开发区“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。

（3）地产做后盾

如果说旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了“锦绣中华”、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园等旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的，再加上由于当时历史原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。

地产+旅游同步开发——芙蓉古城

1、模式简介

开发模式顾名思义，即旅游与地产同步开发，彼此互动，这对区域旅游资源以及基金要求相对较高，最终也是共赢的目的。

2、芙蓉古城模式简介

芙蓉古城是以“地产+旅游”同步开发的模式引领西部的旅游地产项目，成为21世纪初旅游地产的开发楷模。具体来讲，是采用旅游文化带动地产开发模式，即将旅游的诸多文化、创新设计等因素创造性的融入了地产开发。芙蓉古城将其传统民居建筑与现代民居理念进行创新性的融合，秉承中国建筑特色，结合川西民居风格，同时融入江苏、云南、唐风建筑等中国传统建筑的精髓，将旅游与地产因素在建筑风格上融为一体，使两者顺利融洽，达到互动共赢的局面，从而造就了芙蓉古城的辉煌成绩。

3、芙蓉古城成功之道

4、芙蓉古城模式经验借鉴

（1）文化创造财富

芙蓉古城的发展成功秘诀之一就是紧抓文化、深挖文化、延伸文化、再现文化，具体体现如下，开发商在对芙蓉古城规划之初就对整个小区进行详尽的布局，让饮食文化、 童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、 民风民俗文化、地域文化等植根于小区内，让住户及游客畅游其间，可感中华文化之深厚底蕴，可悟蜀中志士之冰雪肝胆。通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。

（2）创新赢得活力

芙蓉古城的发展成功秘诀之二就是创新，体现在其发展的各个环节，从策划酝酿之初的理念创新，到规划建设时的设计创新，再到旅游地产销售时的营销创新，使得芙蓉古城成为一个动态良性循环的创造财富的取款机。

古村落的重新改造开发——黄山黟县宏村

1、模式简介

古村落重新改造开发是旅游地产的又一创新性开发模式，通过对旧城进行改造，同时保护其古村落的价值，发挥其旅游功能的同时实现地产的另类功能，以古村落为依托，将旅游与地产融合起来，也可以为当下新农村改造提供一个有效开发途径。

2、中坤模式简介

中坤的旅游地产是策划、包装未开发的自然旅游资源，等景区发展到一定规模时再介入地产配套服务，其本质上是一种旧城改造、古城保护和旅游房地产相结合的模式，用图例来表明，即如下图，被誉为“中国画里的乡村”黄山黟县宏村正是由中坤集团进行打造：修复宏村旧村的危旧房，整治宏村环境，修通道路，租赁政府招待所，将其改造成度假山庄。并获得“中国明清博物馆”的美誉，在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家４Ａ级旅游景区牌照。

3、黟县宏村的开发策略

（1）制定严格的开发纲领

这是保护宏村明、清民居建筑群的基础依据，明确宏村明、清民居建筑群保护重点：

以“水──建筑──环境”构成的风水村落形态；典型的传统村落和民居建筑特色；古水系和私家园林布局；宏村独特的村落和空间环境景观。

此外，还对宏村各级保护区内规划控制范围和要求作了详细的规定：

保护区范围为法定保护区界，重点应是保护村落的空间形态、水体体系、建筑群体环境、明清传统建筑以及有地方特色的人文景观和民俗风情。

建设控制区包括：际村──规划重点发展建设区域，以及宏村东南部的大量农田──严格限制建设区域。

环境协调区是以际村西侧石鼓山山脊线、北侧雷岗山、东侧东山山脊线、南侧1000米范围为区界，面积约100公顷。

（2）保护重点历史文化古迹并加以修葺一新

对于宏村明、清民居的古建筑群，例如书院建筑、祠堂建筑和众多的住宅建筑及私家园林，中坤集团开发商采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺。其中重点修葺的古建筑有：南湖书院、乐叙堂、承志堂 、德义堂、树人堂、敬修堂(民居游) 等等，这种保护性开发为宏村后来旅游地产的发展做出了建设性的贡献。

（3）水系的改造开发

对于宏村水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水园”组成的水系网络，中坤集团开发商利用其类似方格网的街巷系统，用花冈石铺地，穿过家家户户的人工水系形成独特的水街巷空间。在村落中心以半月形水塘“牛心”──月沼为中心，周边围以住宅和祠堂，内聚性很强。从而凸显宏村景观和艺术价值的月沼和南湖水面，映衬着古朴的建筑，在青山环抱中依然保持着勃勃生机，更显宏村独到的人居环境价值和景观价值。

（4）建设相关旅游配套设施

随着宏村知名度的打响，游客剧增，为此中坤集团，先后在宏村建起旅游度假山庄、酒店等旅游配套设施，以规避“人满为患”的后果，迎合宏村的持续有效发展

4、中坤模式经验借鉴

（1）资源选择上：选择不可复制资源

不可复制资源的选择体现在旅游地产方面，主要有两点：

以稀缺的旅游资源为核心的地产差异化经营；以地产为核心的旅游资源差异化经营。

这里的不可复制的资源中坤所谓的“稀缺的风景资源”，并非单纯的山水之美，更着眼于景观背后的历史文脉和文化底蕴，即文化地产，从而可凭其思想的深度和厚重的底蕴焕发绵延不绝的生命力。

（2）资源利用上：保护中开发，可持续道路

旅游地产一定要做到保护与开发并重，在开发之前，一定要明确哪些资源不可再生、哪些资源不可复制、哪些资源不能动、哪些资源国家允许建设。中坤模式正是摒弃急功近利的短期规划而强调长远战略，严格保护规划的制定与执行，才取得了辉煌成绩。

产权酒店开发——北京勇先创景规划设计院开发桂林阳朔乡村生态休闲旅游示范项目之养生公寓

1、模式简介

产权式酒店——养生公寓，是房地产与旅游项目嫁接后的产物，用于常规经营和使用权出让的养生公寓，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。

2、产权式酒店——养生公寓开发要领

（1）项目定位策划时充分重视利益主体的利益平衡机制

产权酒店之养生公寓是不同利益主体结合的产物，各利益主体平衡机制的设计非常重要。北京勇先创景规划设计院在产权酒店的设计上顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店就是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是该项目成功运作的关键。

（2）注重产品的适用性和有效性

北京勇先创景规划设计院在规划设计上，不是一味的拘泥于星级标准，十分注重养生公寓的适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响。包括面积、户型、装修、设施配套等。养生公寓从根本上可以说是二次置业，其特点是在不同的文化背景下提炼出不同的主题，把产品的特色突现出来，倡导差异化经营，吸引投资者投资和吸引消费者居住。

（3）回报模式的灵巧运用

北京勇先创景规划设计院在回报模式设计上，设计了一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。比如一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动业主及业主圈内人士的消费：二是产权酒店有一定的规模，只销售一部分产权房，另外一部分做分时度假产品，在不改变产权的情况下，锁定旅客，减少酒店的空置率。

3、阳朔县乡村旅游示范项目之养生公寓——产权式酒店开发策略

（1）明确目标市场定位，建立多层次的度假公寓——产权式酒店

居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化，针对不同消费群体建立多层次的养生公寓，建筑样式多样化，承载文化多元化，以西体中用为主要指向，多数单体建筑体量不一，并与田园景观完全融合在一起，养生公寓每户配备10-30亩的土地，供业主自己经营或交由公寓统一管理，也可雇佣当地百姓为其看管。

（2）规模化发展、品牌化经营

集中精力打造养生公寓品牌，为客户提供养生设施优惠等多种附加值，产品售出之后，仍继续依靠良好的服务维护其品牌和形象，建立一种长期、可持续的发展机制。

（3）大力推广养生型服务，下大力气将“景观田园+生态养生度假”模式引入养生公寓

以田园、果树为依托，以“景观田园+生态养生度假”为主要形式，以绿色、环保特色的绿色建筑搭配田园，体现休闲性、养生性和趣味性。

（4）面向国际市场

随着阳朔旅游产业开发的日益完善，不仅吸引了大量的国内游客，也受到了世界各国朋友的青睐，将特色养生公寓介绍给周边国家，增加外汇收入。

4、阳朔养生公寓——产权式酒店经验总结

（1）选址上，田家河工农桥——矮山村段

两岸山歌声和鸟鸣声悠扬圆转，隐约还能听到山歌飘扬，隐约还能看到刘三姐与阿牛哥绣球传情，自然而然会让人将日常的快节奏慢下来。村民辛勤耕种劳作，水牛、稻田、炊烟构成一幅多姿多彩的山水田园画，乡村恬静，独特的风情和质朴、热情的村民吸引着无数游客，让人流连回味。

（2）资源利用上，当地优美环境及民族特色养生

两岸的田园风光及自然村落，宁静、悠然、舒缓，让人在快节奏的现代生活中得以喘息、休养，同时，阳朔县境内有汉、壮、瑶、苗、回、侗六个世居民族，各个民族的特色养生方式适合开发养生、度假类旅游产品。

（3）组建专业的管理公司 实施良好的运营机制

组建专业的管理公司进行出租、打理，提供包租，按照企业经营管理模式进行运营，全员劳动合同制，建立现代企业管理制度，建立健全各项规章制度，如分配制度、岗位责任目标、工作程序及操作规范，安全生产制度，形成自我约束机制，高效、灵活、步调一致运作。

曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐暗淡，影响了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，城市消费领域的拓宽及购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性的优势深受投资客们的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！在开发的过程中，有成功的也有不成功的。北京勇先创景规划设计院写作本文的目的就是为了完善旅游地产开发体系和资源保护体系，以期为旅游地产开发商及投资商，提供参考，旅游地产在开发前一定要抓住时机，统筹规划，合理布局；将保护资源和项目创新相结合；准确定位，强调文化内涵；精心设计，营造良好环境。旅游地产在开发后，一定要有良好且合适的运营机制，提供周到的管理及贴心的软性服务。